خیلیها هنوز فکر میکنن قیمت مسکن رو فقط «تقاضا» جابهجا میکنه.
اما بازار مسکن یه قانون مهمتر هم داره که کمتر دیده میشه:
Lag Effect یا همون اثر تأخیری.
یعنی هزینه ساخت امروز،
با چند ماه تأخیر وارد قیمت فروش میشه.
الان آخر ساله؛
متریال گرونه،
دستمزدها هر سال حداقل ۳۰٪ بالا میرن،
و پروانههای ساخت معمولاً با سال جدید اصلاح قیمتی میخورن.
اما بخش زیادی از واحدهایی که الان تو بازار میبینیم،
با هزینههای دیروز ساخته شدن.
اینجا دقیقاً همون نقطهایه که
شکاف بین هزینه ساخت و قیمت فروش شکل میگیره.
و تجربه بازار نشون داده،
وقتی این شکاف بسته میشه…
بازار فرصت توضیح دادن نمیده، فقط واکنش نشون میده.
سؤال مهم اینه:
تو میخوای قبل از بسته شدن این شکاف تصمیم بگیری،
یا بعدش؟
هزینه ساخت یک عدد قطعی و ثابت نیست.
عددهایی که معمولاً گفته میشه، جنرال و میانگینه؛
برای اینکه بشه تصویر کلی داد.
اما قیمت واقعی ساخت، نتیجهی همزمانِ چند متغیر مهمه.
ارتفاع ساختمان یکی از تعیینکنندهترینهاست؛
بهخصوص از ۸ طبقه به بالا که سازه، ایمنی، تأسیسات و زمان اجرا وارد فاز پیچیدهتری میشن.
اینجا هزینهها دیگه خطی رشد نمیکنن.
از طرف دیگه نوع سازه، سطح تجهیزات، استانداردهای ایمنی، مدت خواب سرمایه و ریسک اجرا
مستقیم روی قیمت تمامشده اثر میذاره.
و یک عامل مهمتر که کمتر بهش توجه میشه:
اقلیم و شهر محل ساخت.
هزینه ساخت در شهرهای مختلف،
بهدلیل تفاوت دسترسی به نیروی متخصص، متریال، حملونقل، مقررات و حتی شرایط آبوهوایی
میتونه اختلاف معنادار داشته باشه.
برای همین عدد ساخت،
بدون دیدن پروژه، شهر و مشخصات فنی
فقط یک برآورد کلیه؛
نه حکم قطعی.
این تفاوتها جایی خودشون رو نشون میدن
که ساختوساز از «عدد»
به «اجرا» میرسه
#محمد_دبیری
هزینه_ساخت #ساخت_و_ساز#اقتصاد_مسکن#سازنده#پروژه_ساختمانی#قیمت_تمام_شده#ساختمان_مرتفع#ریسک_ساخت#هزینه_واقعی#تحلیل_مسکن
بازار اشباع نشده، فقط داره غربال میکنه. 🔍
کسایی میمونن که عدد و زمان و ریسک رو بلد باشن.
هزینه ساخت وحشیانه بالا رفته، اما ارزش افزوده بازسازی هنوز نفس میکشه.
واحدهای ۱۵ تا ۳۰ ساله الان بهترین نقطه ورود برای سازنده و سرمایهگذار هستن.
بازسازی هوشمندانه توی مناطق قدیمی مشهد، سودی میده که ساختوساز صفر تا صد گاهی ازش جا میمونه.
بازار مرده نیست؛ بیرحمه. فقط به آدمهای حسابگر احترام میذاره.
سازندهای که الان بازسازی رو جدی نگیره، یک فصل کامل از بازی ملک رو از دست میده.
خریدار حرفهای هنوز دنبال ملک کارشدهست، نه قصهٔ «بازار خوابیده».
همه چیز به استراتژی تو بستگی داره؛ نه شایعهها
#بازسازی_هوشمند 🏗️ #بازار_مسکن#ملک_مشهد مشاور_املاک سازنده_مشهد سرمایه_گذاری_املاک بازسازی_مشهد تحلیل_بازار املاک_نور مشهد
⭕️کپشن👇🏻
در بازار سرمایه همیشه یک نکته مهم وجود دارد: تفاوت واقعی را چیزی میسازد که پشت یک دارایی نهفته است، نه هیجان مقطعی و نه بالا و پایین شدنهای کوتاهمدت. هر بار بازار کمی آرام میشود، عدهای سریع میگویند «این حوزه دیگر رشد ندارد» یا «زمانش گذشته»، اما این حرفها بیشتر از زاویه دید کوتاهمدت گفته میشود.
واقعیت این است که بعضی داراییها به خاطر ماهیت و نیاز دائمیای که پشت آنهاست، ارزش خود را از دست نمیدهند. حتی وقتی بازار ساکت است، باز هم عوامل پایهایِ مثل افزایش هزینه ساخت، محدود بودن زمین و نیاز همیشگی، مانع افت واقعی ارزش میشود.
به همین دلیل است که مسیر بلندمدت، معمولاً نتیجه متفاوتی از تصورهای لحظهای نشان میدهد.
داستان همینقدر ساده است: داراییای که پشتوانه واقعی دارد، همیشه در نهایت جایگاهش را پیدا میکند،
چه بازار در اوج باشد و چه در رکود.
حرف و حدیث همیشه هست؛ اما واقعیتِ بازار در بلندمدت خودش را نشان میدهد.
#عمران_سازه_شیری
@shiri_holding
افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی؛ اما چرا هنوز قیمت ملک بالا نرفته؟
در یک سال گذشته (از بهار ۱۴۰۳ تا بهار ۱۴۰۴)، هزینه ساختوساز در کشور رشد چشمگیری داشته است.
قیمت مصالح ساختمانی بین ۲۳ تا ۱۵۰ درصد افزایش پیدا کرده؛ از شیشه و آهن گرفته تا سیمان، ایزوگام و حتی دستمزد کارگر.
بهطور میانگین، هزینه ساخت هر مترمربع خانه از حدود ۱۵ میلیون تومان در سال گذشته به ۳۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۴ رسیده است.
اما نکته قابلتوجه اینجاست که هنوز قیمت نهایی ملک در بازار، افزایش متناسبی با این هزینهها نداشته است.
به زبان ساده، سازنده امروز دو برابرِ سال قبل هزینه میکند، اما بازار فروش هنوز خودش را با واقعیت جدید هماهنگ نکرده.
این اختلاف معمولاً در بازار ایران دوام نمیآورد. تجربه نشان داده هر زمان فاصله بین «قیمت ساخت» و «قیمت فروش» زیاد شده،
در مدت کوتاهی بازار با افزایش قیمت ملک خودش را با شرایط جدید وفق داده است.
چون در نهایت سازندهای که سود نمیبیند، ساختوساز را متوقف میکند و کاهش عرضه، خودش عامل جهش بعدی قیمت میشود.
با این شرایط، واقعاً جای سؤال است که چطور بعضیها هنوز میگویند قیمت مسکن قرار است ارزان شود یا افزایش ندارد؟
وقتی همه اجزای ساخت — از مصالح و نیروی کار تا حملونقل و انرژی — در حال گران شدن هستند،
چطور میتوان انتظار داشت قیمت نهایی ملک کاهش پیدا کند؟
📈 واقعیت ساده است: هر متر ساخت هر روز گرانتر میشود… و قیمت ملک، دیر یا زود دنبالش خواهد رفت.
این آرامش فعلی بازار، شاید فقط آرامش پیش از جهش بعدی باشد. 🏗
@shiri_holding
#عمران_سازه_شیری
دونرخی بودن ارز، عامل اصلی گرونی هزینه ساختوسازه.
این فقط یه جملهی اقتصادی نیست، واقعیتیه که ما هر روز تو پروژههامون لمسش میکنیم.
وقتی دلار رسمی و دلار آزاد دو قیمت متفاوت دارن،
یعنی خودِ سیستم داره رانت و بیثباتی تولید میکنه.
کسی که ارز ترجیحی میگیره، مصالحش رو با نصف قیمت وارد میکنه،
اما سازندهای که تو بازار آزاد خرید میکنه، باید همون کالا رو دو برابر بخره.
نتیجه؟ قیمتها هر روز بالا میرن، بدون اینکه کیفیت تغییر کرده باشه.
سال ۱۴۰۱ هزینه ساخت هر متر حدود ۲۰ میلیون تومن بود،
الان تو سال ۱۴۰۴ به حدود ۳۵ میلیون تومن رسیده.
نه به خاطر پیشرفت فنی، بلکه بهخاطر نوسان ارزی و تصمیمهای چندنرخی.
از اون طرف، طبق آمار رسمی، از سال ۹۷ تا حالا ۹۶ میلیارد دلار ارز صادراتی به کشور برنگشته.
یعنی دلاری که میتونست بازار رو متعادل کنه،
رفته بیرون از این چرخه، و نتیجهش شده دلار ۱۱۰ هزار تومنی بهجای ۷۰ هزار.
تا وقتی ارز چندنرخی باشه،
نه ثباتی در اقتصاد هست، نه اعتماد در بازار.
چندنرخی بودن ارز یعنی ساختن کشور روی زمین نامسطح؛
ممکنه در کوتاهمدت ایستاده بهنظر بیاد،
اما در بلندمدت هیچ ساختمونی رویش دوام نمیاره.
#محمددبیری#صنعت_ساختوساز #بازار_مسکن#اقتصاد_ایران#ارز_دونرخی#ساختوساز_ایران #سازنده#معماری_و_اقتصاد#هزینه_ساخت#نرخ_دلار#توسعه_پایدار#مدیریت_نقدینگی#تحلیل_اقتصادی#برند_سازنده#نوسان_ارزی#سرمایهگذاری_هوشمند #تورم_ساختمان#مسکن_واقعی#نظام_ارزی#realestatedevelopment#IranEconomy#constructionbusiness#buildsmart
قیمت طلا چه ربطی به قیمت مسکن داره؟»
جوابش ساده نیست، ولی دقیقاً همونجاست که بازی رو برنده یا بازنده میشی.
📈
هر گرم طلا که بالا میره،
یعنی هزینه ساخت هر متر مربع هم بالا رفته —
فقط هنوز تو بازار نهایی منعکس نشده.
تو لحظهای که طلا جهش میزنه،
سازنده هنوز تو اسکلت پروژهست،
آهن و میلگرد رو با قیمت قدیم خریده.
اما شش ماه بعد، وقتی رفت سراغ فونداسیون بعدی،
میفهمی اون افزایش طلا، داره با تأخیر تو قیمت ملک تخلیه میشه.
📊
اقتصاد مثل ظروف مرتبطهست با تأخیر زمانی.
اگر یکی از بازارها بالا بره (مثل طلا و دلار)،
در نهایت سطح بقیه بازارها هم باهاش همسطح میشه،
فقط مسیرش پیچیدهتر از اون چیزیه که مردم فکر میکنن.
🔍
الان قیمت طلا و دلار جهش کرده،
ولی بازار مسکن هنوز با دادههای پارسال قیمتگذاری میشه.
بهزودی، این اختلاف، خودش رو توی قیمت زمین و ساخت نشون میده.
اون روز دیگه نمیپرسی «چرا ملک گرون شد؟»
میپرسی «چطور نفهمیدم از قبل داشت اعلام میکرد؟»
🏗️
بازار مسکن همیشه دیر واکنش میده ولی عمیقتر.
و این یعنی کسی که زودتر تحلیل میکنه،
بهجای دیدن جهش، سوارش میشه.
👇
حالا تو بگو،
به نظرت تأخیر فعلی بین طلا و مسکن چند ماههست؟
۶ ماه؟ ۹ ماه؟ یا کمتر از چیزی که فکر میکنیم؟
بنویس تا با دادههای واقعی بررسیش کنیم.
⸻
#املاک#ملک
هر وقت طلا بالا رفت، هزینه ساخت بالا رفت.
ولی جالبه که هیچکس همون موقع نمیگه «قیمت آهن چرا گرون شد؟»
همه فقط وقتی واحد آماده گرون میشه، یادشون میافته قیمت طلا هم بالا رفته بود…
🧱
واقعیت اینه:
مسکن همیشه با تأخیر، از طلا و دلار اثر میگیره.
هر جهش ارزی، اول میره توی بورس کالا،
بعد توی کارخونه سیمان و فولاد،
و چند ماه بعد، میرسه به قیمت تمامشده واحدی که امروز هنوز توی اسکلتشه!
📊
پس سؤال درست این نیست که
«طلا چه ربطی به مسکن داره؟»
سؤال درست اینه که
«این ربط، کی خودش رو تو بازار نشون میده؟»
🔍
وقتی یاد بگیری بین این دوتا بازار، زمان تاخیر رو بفهمی،
دیگه منتظر گرونی نمیمونی، از قبل تصمیم میگیری.
👇
بهنظرت این تأخیر چند ماهه بین طلا و مسکن چقدره؟
۶ ماه؟ ۹ ماه؟ یا بیشتر؟
نظرتو بنویس، بذار باهم بررسی کنیم.
#مسکن#ظروف_مرتبطه
نگاه منِ سازنده، این «مسکن استیجاری دولتی» بیشتر تیتر رسانهست تا راهحل واقعی.
1. عملکرد واقعی نهضت ملی
قول داده بودن ۴ میلیون واحد بسازن؛ تا امروز (۱۴۰۴) کمتر از ۵۰ هزار واحد تحویل شده. یعنی تحقق فقط حدود ۱ درصد وعدهها.
2. شکاف هزینه زمین و ساخت با واقعیت بازار
وقتی هزینه ساخت هر متر مربع بین ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومنه، ساخت یک واحد ۸۰ متری حداقل ۲ میلیارد تومان خرج داره. حالا اگر هزینه زمین رو هم اضافه کنیم، در کفترین حالت ممکن، میانگین قیمت یک واحد ۸۰ متری در ایران به حدود ۶ میلیارد تومان رسیده.
با چنین عددی، اینکه واحدی «زیر قیمت بازار» برای اجاره به زوجهای جوان عرضه بشه، بیشتر شبیه شعاره تا واقعیت اجرایی.
3. تقاضای میلیونی در برابر عرضه قطرهچکانی
فقط در ۵ سال اخیر بیش از ۲٫۵ میلیون زوج جوان تشکیل شدن. حتی اگر وزارت راه سالی ۱۰۰ هزار واحد استیجاری بده، در بهترین حالت فقط ۴ درصد تقاضا پوشش داده میشه.
4. تجربه تاریخی
از مسکن مهر تا نهضت ملی، خروجی واقعی همیشه بسیار کمتر از وعده بوده. این طرح هم به احتمال زیاد همان مسیر را میرود: خبرسازی → کلنگزنی → توقف یا تحویل محدود.
نتیجه:
تا وقتی سازوکار اقتصادی و منابع مالی پایدار برای این طرحها تعریف نشه، «مسکن استیجاری» بیشتر یک شعار روی کاغذه تا راهحل بازار اجاره.
⸻
#مسکن#بازار_اجاره#زوجهای_جوان#مسکن_استیجاری#نهضت_ملی_مسکن#تورم#مستاجر#اقتصادمسکن#ساختوساز#محمد_دبیری
بازار الان در رکود قیمتیه، اما هزینه ساخت بهشدت بالا رفته. این یعنی در آینده نزدیک عرضه کم میشه و احتمال فشار صعودی روی قیمتها وجود داره.
📌 بنابراین برای سرمایهگذاران و خریداران مصرفی، الان زمان مناسبیه که گزینههای خرید رو بررسی کنن قبل از اینکه موج بعدی افزایش قیمت شروع بشه.
برای مشاوره و پیدا کردن بهترین فرصت خرید ، بهم پیام بده.
@shiri_holding
#عمران_سازه_شیری
قیمت زمینو از کجا بفهمیم؟ از دل عددهای پروژه، نه از حدس و گمان!
توی بازار ساختوساز، بهخصوص تو پروژههای کلنگی شهری،
خیلی وقتا خرید زمین میتونه یا سکوی پرتاب باشه،
یا نقطهی سقوط.
فرقش فقط تو یه چیزه:
بلدی قیمت زمینو “محاسبه” کنی یا فقط “میپرسی”؟
—
من همیشه برای تحلیل اقتصادی زمین، یه فرمول ساده دارم:
قیمت زمین = فروش کل − (هزینه ساخت + سود سازنده)
نه براساس نرخ منطقه،
نه براساس گفتههای بنگاهیها،
و نه براساس احساسات.
—
توی این ریلز، اومدم با عدد واقعی یه پروژه، این فرمول رو برات باز کردم.
پروژهای که الان داریم تو قصرالدشت شیراز اجراش میکنیم:
اطلاعات پروژه:
• زمین: ۷۰۰ متر
• زیربنا: ۳۲۰۰ متر
• متراژ مفید فروش: ۲۲۰۰ متر
• قیمت فروش واحدها: متری ۱۶۰ میلیون
• هزینه ساخت: متری ۳۵ میلیون
• سود منطقی سازنده: ۴۵٪ از هزینه ساخت
—
🔎 محاسبه سادهست:
• فروش کل پروژه: ۳۵۰ میلیارد
• هزینه ساخت: ۱۱۲ میلیارد
• سود سازنده: ۵۰ میلیارد
• قیمت منصفانهی زمین:
📍 ۱۸۸ میلیارد تومان
⇨ یعنی قیمت هر متر زمین درمیاد:
📍 ۲۶۸ میلیون تومان
—
🎯 حالا اصل ماجرا اینجاست:
اگه این زمینو زیر متری ۲۶۸ میلیون خریده باشی،
یعنی پروژه از نظر اقتصادی بهصرفهست.
اما اگه کمتر از این عدد خریده باشی،
سودتو از همون لحظهی خرید زمین ساختی
#محمد_دبیری
از سال ۹۷ که ترامپ از برجام خارج شد، اقتصاد ایران وارد یک مسیر متفاوت شد. نرخ ارز چند برابر شد و اثرش مثل موج به همه بیزنسها خورد؛ از صنعت و واردات گرفته تا تولید و خدمات.
اما جایی که این شوک بیشتر خودش رو نشون داد، بازار مسکن بود. از اون سال تا الان قیمت مسکن چند برابر رشد کرده، هزینه ساخت چند برابر شده و چرخه نقدینگی پروژهها بارها به مرز بحران رسیده.
فشار روی مصالح، دستمزد، بیمه و مالیات باعث شد مدلهای سنتی ساختوساز جواب نده و خیلی از سازندهها مجبور بشن به سمت تهاتر یا مدلهای ترکیبی سرمایهگذاری برن.
حالا اگر ماشه فعال بشه، دوباره همون الگو تکرار میشه: جهش ارز، فشار روی بیزنسها و بالا رفتن هزینهها.
تفاوت فقط اینه که امروز ما تو نقطهای ایستادیم که تجربهی سالهای قبل رو داریم و میدونیم هر تصمیم اشتباهی میتونه سرنوشتساز بشه
#محمد_دبیری
هزینه ساخت و ساز راحتتر از چیزی که فکر میکنی! 🏗️
🏘️همیشه دلم میخواست اینو بهت بگم؛ خیلیا تو خرید یا ساخت ملک نمیدونن دقیقاً باید چه هزینههایی رو حساب کنن و آخرش حساب و کتابشون بهم میریزه!
🏙️تو این پست یاد میگیری چطور با یه فرمول ساده و یه مثال واقعی، کل هزینه ساخت و ساز رو دقیق محاسبه کنی.
🏘️از قیمت زمین بگیر تا ریز ریز مصالح و دستمزدها و حتی خرجای پنهونی که خیلیا ازش غافلن، همه رو حساب میکنی و دیگه هیچ سورپرایز تلخی نداری!
@aliberenji_re
🏦حالا اینجا تو پیجم کلی از این نکات وجود داره ، پس پیجمو فالوو کن تا این ترفند ها رو از دست نده
یادت نره این پستو سیو کنی تا دفعه بعد حساب و کتابت راحتتر 🥰
باشه!
#قیمت_ملک#خرید_ملک#هزینه_ساخت#ساختمان#املاک#آپارتمان#مشاوراملاک
💥چطور بفهمی کدام هزینههای شارژ ساختمان بر عهده موجره؟
🏦در این پست میخواهیم بدونیم که کدام هزینههای شارژ ساختمان به عهده موجره و باید به اونها توجه کنیم. با شناخت دقیق حقوق و وظایفت به عنوان موجر، میتونی تصمیمگیری بهتری در مدیریت هزینههای ساختمان داشته باشی و از اشتباهات رایج در این زمینه جلوگیری کنی.
@aliberenji_re
@aliberenji_re
🏙️اگر از اطلاعات بین موجر و مستاجر مطلع نباشی ، قطعا در حقت اجهاف میشه ، پیج ما در همه ی موارد ملکی بهت کمک میکنه که از تموم اطلاعات مطلع بشی ، هایلایت قرمز رو ببین
@aliberenji_re
@aliberenji_re
اگه اطلاعات برات مفید بود، لایکو بزن و تجربههات رو برامون به اشتراک بذار
#هزینه_شارژ#موجر_مستاجر#مدیریت_ساختمان#حقوق_موجر#نکات_ملکی#هزینه_ساختمان#قوانین_ملکی#مدیریت_ملک#اجاره_ملک#آگاهی_حقوقی#قرار_داد_اجاره#مصرف_انرژی_ساختمان
دیوار من
.jpg)
